قوانین شارژ ساختمان، محاسبه و پرداخت آن


##### نمایش

توضیحات

جهت محاسبه شارژ ساختمان ، از بررسی قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن، به دو طریق می‌توان سهم مالکین از هزینه‌های مشترک ساختمان را تعیین کرد. اول طریق قانونی و دوم طریق قراردادی. بدیهی است چنانچه مالکان هر یک از دو طریق یاد شده را انتخاب و اجرا نمایند عمل بدان طریق برای همه آن‌ها الزامی خواهد بود.

تعیین سهم مالکین به طریق قانونی

ماده 4 قانون تملک می‌گوید: حقوق و تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.

همچنین برابر تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است».

مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمان‌ها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:

الف – هزینه‌های نسبی

ب – هزینه‌های ثابت

ج – هزینه‌های اختصاصی

الف – هزینه‌های نسبی:

ماده‌ی 23 آیین‌نامه قانون یاد شده هزینه‌های نسبی را به این صورت تبیین می‌کند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌گردد …».

از طرفی وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آن‌ها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد …».

بنابراین هزینه‌های ساختمان به دو نوع هزینه‌های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.

هزینه‌های مستمر اغلب بر اساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم می‌شود.

روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه‌ی کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می‌شود.)

ب – هزینه‌های ثابت:

هزینه‌هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می‌توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه‌های نگهداری تأسیسات، باغبان و قسمت‌های مشترک اشاره کرد.

نوع دیگر این نوع هزینه‌ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می‌کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده‌ی مجمع عمومی می‌باشد.

این نوع هزینه‌ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.

مثال:

ساختمانی 5 واحد به اندازه‌های 100، 150، 150، 100، 200 متر دارد.

هزینه‌های ساختمان عبارتند از:

قبض برق: 4900000 ریال

حق بیمه: 700000 ریال

هزینه باغبان: 140000 ریال

اندوخته قانونی ساختمان: 2100000 ریال
نحوه‌ی تقسیم شارژ به شکل قانونی:

جمع متراژ : 700 متر

هزینه‌ی هر متر مربع برای برق : 4900000 تقسیم بر 700 = 7000 ریال

هزینه بیمه : 700000 تقسیم بر 700 = 1000 ریال بر مترمربع

هزینه باغبان : 140000 تقسیم بر 5 = 28000 ریال بر واحد

هزینه اندوخته قانونی : 2100000 تقسیم بر 5 = 420000 ریال بر واحد

با این حساب شارژ قانونی واحد 100 متری عبارت است:

100*7000 + 100*1000 + 28000 + 420000 = 1248000 ریال

برای بقیه واحدها نیز بدین ترتیب محاسبه می‌گردد.

البته باید در نظر داشت این روش، طریقه قانونی تقسیم شارژ در ساختمان می‌باشد.

منبع : سایت کارشناس رسمی دادگستری

اما تکلیف واحدهای خالی در این بین چیست؟ ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند، در این صورت حق با کیست؟ آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟

ذکر این مهم لازم است مالک واحدهای خالی باید هزینه‌های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه‌های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از اینکه مالکان از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود.

طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت‌بام یا هزینه‌های مربوط به نمای ساختمان بر عهده همه بوده و جزو هزینه‌های مربوط به مُشاعات است که در این موارد قانون صریحا اعلام می‌کند که مالکان باید برای آن هزینه کنند. اینجا دیگر استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست.

به عنوان مثال مالک یکی از واحدهای طبقه اول هیچ وقت نمی‌تواند بگوید من از آسانسور استفاده نمی‌کنم و در نتیجه هزینه‌های آن مربوط به من نیست. موجودیت ساختمان باید حفظ شود.

زمانی شارژ ماهانه مربوط به آب است که مالک واحد خالی چون در آپارتمان سکونت ندارد از آب استفاده نکرده و نیاز نیست، پولی پرداخت کند، اما در سایر موارد مثل ایزوگام کردن پشت بام همه واحدها باید مشارکت کرده و برای آن هزینه کنند.

درباره پرداخت شارژ آپارتمان توسط مالک یا مستأجر باید گفت که این موضوع میان موجر و مستأجر کاملاً توافقی است؛ یعنی آن‌ها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این‌که کدام‌شان شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند.

بنابراین، اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهدة مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد، کم کند.

حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینة شارژ را مستأجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟

در این مواقع نیز، استدلال می‌شود که چون شارژ جزء هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می‌شود و البته این مستأجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، طبیعتاً او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد.

همچنین بهتر آن است که مالک و مستأجر در هنگام توافق، حتماً به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را بر عهده دارد یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعداً با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.

کارشناسان حقوقی درباره نارضایتی از میزان شارژ تعیین‌شده معتقدند، بهترین کار آن است که به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی شود. امّا اگر مدیر توجّه نداشت و اعتراض را نشنیده گرفت و به آن ترتیب اثر نداد، می‌توان برای اعتراض، به مراجع قضایی مراجعه کرد.

اما گاهی ممکن است یکی از سکنه آپارتمان بخواهد از مدیر ساختمان به دلیل زیاد گرفتن شارژ شکایت کند که برای این موضوع می‌توان با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه و با تهیه استشهادیه از همسایگان مبنی بر زیاد گرفتن مبلغ جهت تعمیرات و اثبات آن عدم صلاحیت وی را اثبات و تقاضای عزل وی را مطرح کرد.

البته مراجعه به شورای حل اختلاف در صورتی که مبلغ  مطالبه شده کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد ممکن است.

شورای حل اختلاف یا دادگاه (‌بسته به مبلغ شارژ)، خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی، یعنی بدون نیاز به ارائة دادخواست و پرداخت هزینة دادرسی، به این اعتراض رسیدگی می‌کند و رأی می‌دهد. این رأی قطعی است و دیگر بررسی و بازبینی نخواهد شد.

موضوع دیگری که در اکثر آپارتمان ها مورد اختلاف قرار می گیرید، هنگام تولد یک نوزاد که آیا در آپارتمان برای نوزاد هم باید حقّ شارژ پرداخت شود یا خیر؟

در این زمینه هم گفته شده تصریحی در خصوص پرداخت سهم شارژ نوزاد در قانون نیامده و این موضوع به توافق مدیر یا هیأت‌مدیره ساختمان بستگی دارد.

البته از نظر منطقی، چون مصرف موارد عمومی ساختمان (مانند آب، گاز و…) با ورود نوزاد افزایش می‌یابد، بنابراین شارژ وی از همان بدو ورود محاسبه می‌شود. باید توجّه داشت که نوزاد بعضاً مصرف آب، گاز و برق را بیش از یک بزرگسال افزایش می‌دهد.

اما در موضوعات اختلاف برانگیز آپارتمان نشینی شاید بتوان به رتبه اول را به موضوع عدم پرداخت شارژ ساختمان ها اشاره کرد. در این زمینه هم گفته می شود می توان در گام اول کتبی به همسایه دردسر ساز در مورد عدم پرداخت شارژ تذکر داد.

در گام دوم هم در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به همسایه دردسرساز ابلاغ می‌کند. اگر تا ده روز از تاریخ مزبور (ابلاغ اظهارنامه) سهم بدهی خود را از هزینه‌های مشترک پرداخت نکند، او می‌تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر شوفاژ، آب گرم، گاز و … به واحد مربوطه خودداری کند.

این اظهارنامه از طریق محل‌های مخصوص آن در مجتمع‌های قضایی و یا ادارات ثبت اخذ می‌شود.

در گام سوم اگر مالک باز هم لجاجت کرد و با وجود اینکه خدمات مشترک او قطع شده است، باز هم از پرداخت بدهی خودداری کرد مدیر ساختمان باید یکی از این دو راه را در پیش گیرد:

۱-  مدیر به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه می‌کند و بر اساس اظهارنامه‌ای که قبلا ابلاغ شده است، علیه همسایه دردسرساز درخواست صدور اجراییه می‌کند. اداره اجرا هم از مدیر می‌خواهد از مالک یا مستأجری که شارژ خود را نمی‌دهد، مالی را معرفی کند تا با توقیف و فروش آن حق شارژ پرداخت شود.

۲-  در صورتی ‌که مقدار حق شارژ مورد مطالبه کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد‌، مدیر به شورای حل اختلاف محل وقوع آپارتمان مراجعه و تقاضای پرداخت می‌کند. اگر مبلغ حق شارژ مورد مطالبه بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد باید به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند.

نکته: بدیهی است مدیر آپارتمان نمی‌تواند و نباید پیش از ابلاغ اظهارنامه، مالک یا استفاده‌کننده بدهکار را از خدمات مشترک محروم کند.

مهلت استفاده: از تاریخ تا تاریخ

نمایش شماره همراه : *****

آدرس ومنطقه :